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北京中科医院曝光 https://m-mip.39.net/nk/mipso_4895883.html业主8年不交物业费，物业公司将其诉至法院。对此，业主辩称：物业公司很多服务不到位，没有严格履行合同义务，故而拒交。两者之间，孰是孰非？最近，宜昌市中级人民法院终审审结一起物业服务费纠纷案件。法院判决：业主王某（化姓）全额支付年至年拖欠的物业费共计2万余元。这一案件始末如何？当业主和物业公司之间遇到矛盾分歧时，究竟该如何处理彼此关系？三峡晚报记者对此进行了采访。8年不交物业费物业公司将业主诉至法院这起物业纠纷案件得从年说起。年3月,某物业公司与业主王某签订《前期物业服务协议》。协议约定：被告购买的房屋按先消费后服务的方式交纳物业服务费，每6个月交纳一次。逾期交纳的，从逾期之日起按每日1%交纳违约金。合同还对物业服务质量（含房屋外观、设备运行、环境卫生、绿化、交通运输与车辆停放、公共秩序维护）、纠纷的解决方式等进行了约定。合同签订后，王某办理入伙手续，物业公司实际提供物业服务。可是，从年3月1日起，王某一直未交纳物业服务费，经物业公司多次催缴，王某仍未交纳。年9月，物业公司将王某诉至法院，要求王某支付拖欠的物业服务费2万余元。法庭中，王某辩称，欠交物业费属实，因物业公司管理混乱不能提供应有服务，违反了《湖北省物业服务和管理条例》的规定，自己无需缴纳物业服务费。王某表示，自己在小区居住了十年，物业公司的服务很多方面没有做到位。小区内经常进行展览活动，占用公共部位收取相应摊位费，声音嘈杂。自家房子出现漏水，物业公司虽修理过外墙，但是房子漏水没有解决。小区经常出现停水的现象，业主不能进停车场停车，但小区外的车辆交钱可以进去。一审法院经过审理后判决，王某按《前期物业服务协议》约定标准的60%支付物业费，共计1.2万余元。物业公司对此判决不服，上诉至中院。宜昌中院判决业主应全额交付物业费宜昌市中级人民法院立案后，依法组成合议庭对该案进行了审理。经过审慎审理后，宜昌中院判决：撤销一审法院判决，业主王某全额支付拖欠的物业费2万余元。为什么做出以上判决？物业公司是否存在物业服务重大瑕疵构成违约？王某是否可以拒交物业费？在这份二审判决书中，法院给出了非常详尽的评议解释。从合同内容及履行情况来看，应考虑物业合同的特质及特定纠纷形成的历史性和特殊性。本案中，物业公司的物业服务质量受诸多环境因素的影响，包括小区功能定位和管理条件限制，案涉小区为商住混合小区，环境较普通住宅小区复杂，管理难度相对较大，小区虽存在住改商、群租房、占用公共部位商业经营、车辆停放得不到保障等情形，该情形与小区的商业经营环境相关，物业公司的职责范围为物业服务，其根据自身履行能力已做大量协调工作，并已就相应问题向行政执法部门反映情况，履行了自己的应尽义务。从权利义务的相互关系来看，违约责任的认定应考量权利义务的对等性和比例性。业主称小区外墙砖脱落，但物业公司已进行过相应维修，业主房屋渗水系房屋质量问题还是第三人侵权所致现尚无法明确。若外墙及漏水问题非房屋开发商责任或其他第三人责任，仍存在问题且维修所需费用较高，需由小区业主委员会启动住宅专项维修基金使用程序予以解决，其不应以房屋漏水物业公司未解决好为由主张拒交或少交物业费。业主主张小区垃圾清运不到位、电梯长久失修等，但其提交的证据只能说明在某些时间段的卫生、电梯服务瑕疵问题，尚不构成物业服务根本违约或存在重大瑕疵。从权利行使主体来看，对涉及公共部分、公共设施的权益主张不宜由单个业主行使。小区公共部位属全体业主共同所有，有关共有和共同管理权利的其他重大事项由业主共同决定。对公共部位的权利义务行使应由全体业主共同享有和承担，即便存在部分业主占用公共部位开展经营活动、在公共平台违规搭建、物业公司出租公共部位收取经营费等情形侵犯全体业主的共同利益时，应由业主委员会代全体业主依法主张权利，预期利益也应由全体业主而不应由某一业主个人享有，公共部位的利益损失非单一业主特定化的利益损失，单一业主不能直接以此为由拒交或少交物业费。从物业费的性质和功能来看，应考虑全体业主的共同及长远利益。对于业主要求减免物业费的诉求应做全面合理慎重的分析判定，以免不当裁判影响此类纠纷中物业公司、全体业主与单个业主之间的整体性利益失衡。根据合同的相对性原则，只有在物业服务企业不履行物业服务合同，造成业主特定性利益损害，业主才能拒交或少交物业费。否则就会影响物业服务企业的正常运转，无法维持正常的物业服务水平，进而导致小区物业服务质量下降。同时少部分业主拖欠物业费对按时足额交纳物业费的业主也不公平，从长远来讲对业主个人的正常生活秩序也会带来影响。综合以上因素，法院认为，基于物业服务合同的特殊性、权利义务的对等性以及合同主体利益的平衡性等方面的综合考量，物业公司虽存在一般物业服务瑕疵，但已尽到了基本的物业服务合同义务，因此王某拒交或少交物业费的理由不能成立，其应按物业服务合同约定交纳相应物业费。故法院作出如上判决。律师说法业主和物业公司有分歧不能随意拒交物业服务费对抗湖北普济律师事务所党支部书记、主任，宜昌市物业管理协会常年法律顾问韩庆阔在接受采访时认为，物业服务合同是约束物业企业和业主双方的，只有在物业服务企业不履行物业服务合同，导致物业公司根本性违约，业主才能拒交或少交物业费。物业公司在服务过程中，若小区其他业主住改商、乱搭乱建、噪音扰民等行为，只要物业公司尽到制止和要求改正等积极行为，则物业公司就尽到了相应义务，业主应依约缴纳物业服务费。业主随意拒交物业费会影响物业服务企业的正常运转，无法维持正常的物业服务水平，进而导致小区物业服务质量下降，同时少部分业主拖欠物业费对按时足额交纳物业费的业主也不公平，从长远来讲对业主个人的正常生活秩序也会带来影响。韩庆阔建议，业主在遇到问题时，不宜采取长时间拒交物业费的消极方式进行对抗。若业主对物业服务企业提供的物业服务不满意，应通过正常途径与物业服务企业沟通、协商解决；也可向业主委员会反映，通过业主委员会与物业服务企业沟通加以解决；还可向行业主管部门进行投诉，或通过业主大会解聘和重新选聘物业服务企业。 小区物业往期经典回顾 ◆视频：小区物业宣传动画 ◆入室窃贼被捕后，物业还需要承担赔偿责任吗？ ◆视频：物业知识宣传片 ◆车辆停放在小区车位上被剐蹭，物业公司是否应该承担责任？ ◆物业公司是否对业主车辆被盗承担责任？承担何种责任？ ◆业主称自己是低保户能否成为拒缴物业费的理由？ ◆视频：洪泽城市形象宣传片 ◆业主违规装修，物业公司可以怎样维权？ ◆房屋漏水造成的损失，该由谁来承担赔偿责任？ ◆业主擅自将住宅改为经营性用房需担责！ ◆楼道堆放物致害，责任谁承担？ ◆楼道杂物不见了，找物业赔偿，法院支持吗？ ◆物业合同不合规，业主是否仍需缴纳物业费？ ◆流浪狗咬伤业主，物业公司担责吗？ ◆约定房客交物业费，房客不交，该怎么办？ ◆小区业主，契约社会，有约在先，有些话我们还是事先说清楚，免得产生误会和矛盾！ ◆物管条例规定：住小区，禁止这18种行为 ◆车主违规乱停车，物业怎样做才是既合理、又合法！ ◆业主摩托车在小区内被盗，小区物业该不该赔？ ◆邻居噪音扰民，业主怒诉物业公司要求赔偿！ ◆管道堵塞，马桶外溢，房屋受损，谁赔？ ◆业主在地下车库摔倒，物业公司应否担责？ ◆楼上卫生间漏水该谁管？屋顶漏水维修责任谁承担？ ◆小区里高空抛物涉及哪些法律责任？ ◆小区业主，你图方便、乱停车，凭啥让物业替你买单，被罚4万5！ ◆骑电动车被小区门口地砖绊倒，这个小区物业赔了9万！业主还欠着物业费，物业拒赔成立吗？ ◆小区违建，物业不闻不问，物业公司收到“不履职”罚单！ ◆物业费为何纠纷不断？ ◆物业小区这些事由谁管？ ◆瓷砖坠落，砸伤住户致偏瘫，治疗费已花掉30万，物业和户业主成被告！ ◆小区业主，让我来告诉你，物业是干啥吃的！ ◆小区物业让业主温馨温暖的46句话 ◆业主因公共位置安装防盗门拒交物业费，法院判支付！ ◆物业温馨提示，转给业主们看，让大家都知道！ ◆小区业主，让我来告诉你，物业是干啥吃的！ ◆物业清理楼道杂物，业主拒不配合，被行政拘留！ ◆堵小区大门是违法行为，您知道吗？ ◆赠送面积收不收物业费？ ◆业主私拉电线给电动车充电，最高可罚元，造成重大损失将追究刑事责任！ ◆为什么逾期缴纳物业费，要向物业公司支付违约金？ ◆业主包阳台，物业强拆，法院说：方式虽有不当，但无需赔偿！ ◆“不是物业不管事，是业主太难管了，根本不听！一颗老鼠屎坏了一锅粥！” ◆不听物管言，吃亏在眼前；物管不害你，害你是自己！ ◆小区门口被无主狗咬伤，能否要求物业担责？ ◆业、门卫代收快递，丢失了，这“锅”谁来背？ ◆业主以墙体开裂拒交物业费法院不会予以支持 ◆视频：中国洪泽湖国际大闸蟹节回眸片 预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇 |
