摘要：盱眙，属江苏省淮安市，地处江苏省中西部，人口79万。作为中国龙虾之都，龙虾产值多亿元，拉动旅游餐饮业强劲增长，吸引了数十万直接就业人口，既扩大了农村劳动力转移，又拉长了农业产业链条，全面提升了当地经济发展水平，推动了房地产业的快速发展。（年中国水产科学研究院数据)

1、小龙虾玩出大产业

依山傍水的“生态盱眙”，地处淮河与洪泽湖的交界地带，长期以来，由于苏北地区交通欠发达，所以经济发展比较缓慢。但祸兮福所倚，正是由于这个特殊的地理位置和生态环境造就了现在的“生态盱眙”。

年7月由盱眙县人民政府、扬子晚报社联合于盱眙县举办了第一节中国龙虾节；至年6月，已经连续举办了15届。一年一度的盱眙龙虾节对于推动城市经济的发展、塑造城市形象、提高了知名度、创造投资环境均产生了巨大的推动作用。

据统计，盱眙旅游接待人数不断增长，从年的45万次到年的万次，实现旅游收入从年的0.4亿元到年的33亿元……年全县共接待国内外游客万人次，实现旅游收入年的85亿……

2、城镇化的先决条件----产业先导人口集聚

有赖于新常态下经济发展驱动力的变化，盱眙成为最大的受益者。特别是伴随着旅游休闲经济的勃兴，盱眙的山水资源价值凸显，近年来，盱眙大力实施“旅游兴县”发展方略，成功打造了新的支柱产业。

年，预计完成地区生产总值亿元，实现五年翻番，人均GDP达4.89万元，接近全国平均水平。实现公共财政预算收入35.1亿元，是“十一五”末的2.5倍，收入质量进一步提高。城乡居民人均可支配收入较“十一五”末分别增长%和%，人民生活水平大幅提高，衣食住行已不再是老百姓“烦恼的事”。盱眙成为十八大之后江苏省首家通过版小康验收的县份。年，其中，第一产业产值42.67亿元，以加工业为主的第二产业产值26.85亿元，以餐饮为主的第三产业产值69.89亿元，分别占其经济总产值的30.6%、19.3%和50.1%。

人民收入增长，自然推动了整个地区的城镇化水平，在十二五期间，盱眙逐步打破二元格局，城乡结构发生整体性变化。展现出城市让生活更美好、乡村令城市更向往的生动画面。在城乡统筹的过程中，盱眙通过壮大产业、支持创业，为盱眙老百姓创造了更多的就业机会，拓展了更大的发展空间。盱眙人口开始回流，更多人在家乡土地上就业创业，既能照顾家庭，又能减少支出，增加收入，实现创业致富的美好梦想。

美丽盱眙、山水名城的现实模样已经呈现。城区面积扩大一倍，城乡公共服务更加均衡。交通路网更加通畅，镇村公交逐步延伸，淮河三桥建成通车。年以后，盱眙房地产市场开始不断发展，更多江浙地区资本进入，周边人口主动向县城集聚，市场自住和投资需求也开始释放，盱眙房地产市场迎来一波热潮。

数年后，又随着年棚改政策的实施，盱眙房地产市场更是一发不可收拾，赶超北上广……

实际上，这也是目前中国新型城镇化推进的必要条件之一：只有形成主导产业优势，才能持续吸引就业人口，促进经济发展，成为房地产健康稳定发展的先决条件。相对而言，中国当前三四线城市共同面临的库存压力，盱眙的承压和去化能力，伴随着产业经济的发展，也在逐步提高，去库存方式合理。

3、学区房成为盱眙楼市的刚需

在盱眙县城，伴随着老城区的改造，城市进行了北扩东移战略，城区人口和建成面积大幅增加，房地产建设规模急速扩张，仅仅在年商品房开工建设面积就达到万平方米，相当于再造两个县城，60%农村居民进入城镇或者住进楼房，与当前中国提出“农民工市民化”策略消化房地产库存类似，盱眙进城群体的增长，也刺激了楼市的火爆，房价最高涨到元/平方米，在县城置业成为当地人的热点话题。而在推动楼市的发展过程中，学区房的火爆出人意料地成为这座县城最引人注目的现象。

直到今天的向南向东发展，盱眙的格局也正式打破，房价一路直刺破万，学区也成为了中高层家庭必备房产。

原因也很简单，在县级城市发展中，乡镇在物质条件方面也许可以赶上，包括道路、交通、商业配套方面，但唯有教育方面差距很大，一方面是适龄教育人口减少，部分乡镇进行了学校的合并和撤销，另一方面，由于在校学生数量不多，相应的配套投入也有限，难以吸引高等优质教师，这又造成了恶性循环，有条件的家庭宁愿在县城租房陪读，也不愿意把孩子留在当地，经过了自发的市场选择之后，目前盱眙当地乡镇更多提供一些幼儿园和小学教育，初中高中基本都集中在县城就学，这一风潮迅速普及，成为众多家庭的第一选择。

粗略统计，这些家庭独生子女占比超过6成，作为最早开始现代化耕作、商业经济、社会保障等较为健全的区域，由于龙虾产业、外出务工、现代农业的支撑，县域乡镇家庭年均收入普遍在6万以上，年入10万、20万的经商人士也不鲜见，由于社保在80年乡镇企业就开始普及，目前退休人员社保多在多元左右，加上此前一般拥有自建房或企业福利房作为基本保障，具有相当的消费能力，以学区房为代表的改善和投资性需求较为旺盛。

以当地的盱眙县第一中学为例，年创办的民办中学，师资和教学条件较好，目前初一年级学生就达到人，二年级三年级也在人左右，每个班级60人左右，县城的三四所中学，几乎集中了全县适龄学生的绝大多数，特别是部分乡镇家庭为了子女求学，已经把买房作为刚需投入，同时考虑到县城在物质文化商业配套方面的全面领先，兼顾投资心态购房需求依然旺盛。

也正是由于城镇急速扩张，市场供应增加较快，加上农村转移人口后劲不足，近两年的盱眙楼市失去了早期的激进发展，销售整体放缓，部分资金短缺的中小开发商甚至被洗牌，房价也徘徊不前，这也被视作透支市场的必然结果。

显然，对于一座县城来说，由于土地的稀缺性，人口增长有限，外来人口导入乏力，自住型需求空间面临天花板，也就限制了楼市的发展。虽然学区房依然经受住考验，成为支撑市场的亮点之一。但这种需求，显然是不可持续的，伴随着适龄入学人口增速放缓，自住型、投资性需求将减少，整个县城的房地产业将面临更大的考验。如果说，过去十年，产业化、城镇化、市民化给盱眙城市和楼市发展提供了动力，那么，未来十年，在整体库存居高不下、结构性过剩环境下，如何平稳健康发展，不仅是盱眙直面的挑战，也是中国多座中小城市共同面对的挑战。

数据来源：结合中科院

编辑：俞小曼